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Suffolk Downs

Preguntas Frequentemente Hechas

¿Qué es Suffolk Downs y qué se propone para el sitio?

Suffolk Downs es un sitio ubicado en East Boston y Revere. La ciudad de Boston está revisando una propuesta para desarrollar 109 acres, o aproximadamente el tamaño de 82 campos de fútbol americano, en la parte de Boston del sitio. Un desarrollador, HYM Investment Group, compró la propiedad en el 2017 por aproximadamente $155 millones y propone construir vivienda y edificios comerciales. El plan también incluye espacios abiertos de propiedad privada y de acceso público. La parte de Boston podría tener 7000 unidades de vivienda, así como oficinas, un hotel, tiendas y 27 acres de espacio abierto.

¿Dónde puedo leer la propuesta y obtener actualizaciones sobre el reviso de la ciudad?

Puedes leer la propuesta de varias maneras. Primero, el sitio de la ciudad para el proyecto está en http://www.bostonplans.org/projects/development-projects/suffolk-downs. También puedes ver los archivos del proyecto en http://bit.ly/suffolkdownspda. Pónte en contacto con HYM, la Autoridad de Reurbanización de Boston / Agencia de Planificación y Desarrollo de Boston (BRA/BPDA) o la Concejal Edwards para obtener una copia impresa.

¿Puedo comentar sobre la propuesta de Suffolk Downs? ¿Cuando es la fecha límite?

Sí, y deberías! Para presentar un comentario oficial sobre Suffolk Downs, puedes enviar un correo electrónico al gerente del proyecto, tim.czerwienski@boston.gov, enviar una carta a Tim Czerwienski, Boston Planning and Development Agency, One City Hall Square, Boston, MA 02201 o visitar http://www.bostonplans.org/projects/development-projects/suffolk-downs#comment_Form.

LA FECHA LIMITE: 6 de Mayo, 2019

No soy un experto. ¿Vale la pena compartir mi opinión? ¿Cómo puedo hacer mi comentario más útil?

Sí, tu opinión es esencial! Este proyecto dará forma a décadas de desarrollo, pero las aprobaciones públicas más críticas se llevarán a cabo este año. Es posible que desees enfocar tu comentario en el tema que más te interesa y el "beneficio público" asociado o el compromiso de HYM. Por ejemplo, en el documento del Plan Maestro, puedes leer sobre Vivienda (páginas 9 y 10), Transporte (páginas 8-9), Espacio abierto (páginas 3-4 y Anexo F), Resistencia al clima (repartidas en las secciones) y Beneficios públicos (páginas 10-12 y Anexo J). El Anexo H muestra las fases de desarrollo.

¿Qué pasa si no hay información o no hay suficiente información sobre un problema que me importa?

Si no puede encontrar lo que necesita, eso es suficiente para un comentario, y debe comentar lo antes posible y también notificar a la Oficina de la Concejal Edwards.

¿Qué tipo de beneficio público creará este proyecto, según la propuesta?

HYM afirma que el proyecto generará $170 millones en beneficio público por medio de calles, aceras, carriles para bicicletas y caminos peatonales, instalaciones de drenaje de aguas residuales, alcantarillado y tormentas, y áreas de espacios abiertos, así como impuestos a la propiedad y una cantidad limitada de alojamiento restringido (de precio controlado) y para personas de la tercera edad, y una pequeña sala comunitaria. El paquete de beneficios públicos actual es el resultado de las conversaciones de HYM con las agencias de la ciudad y del estado y la política de la ciudad, pero no ha sido completamente examinado por la comunidad o grupos de residentes. No queda claro cuáles son los beneficios en Boston o East Boston, pero aproximadamente $50 millones son para cambios de carreteras fuera del sitio.

¿Qué es un Área de Desarrollo Planificado (PDA)? ¿Qué hace un documento de PDA?

Un PDA es un conjunto especial de reglas de zonificación para grandes áreas de al menos un acre, con un plan maestro requerido para proyectos de más de cinco acres. La presentación del PDA es un documento regulatorio que pone las reglas y los requisitos para el desarrollo en un área específica.

Específicamente, un PDA pone las reglas sobre:

  1. Qué se puede construir y cómo;
  2. Información sobre el sitio en sí y el plan para el área física;
  3. Beneficios públicos y comunitarios a los que el desarrollador se compromete; y
  4. Cuál será el proceso en adelante.

¿Qué es la zonificación?

La zonificación es una forma de ley y regulación que guía el desarrollo y la planificación, protege la salud pública, garantiza los beneficios de la comunidad y establece expectativas sobre cómo debería cambiar y crecer nuestra ciudad. En Boston, la zonificación es propuesta por la BPDA y la Comisión de Zonificación (Zoning Commission) de Boston. Los Servicios de Inspección (ISD) aplican las leyes de zonificación en sí mismo, pero en algunos casos, el personal de la BPDA pueden encargarse de hacer cumplir las reglas que establece nuestra ciudad.

¿Qué debo saber sobre el proceso del Área de Desarrollo Planificado (PDA)?

Los desarrolladores inician el proceso al proponer sus propias regulaciones, de acuerdo con la zonificación de la ciudad. El personal de la BPDA y de la ciudad revisan la propuesta y reciben comentarios del público. Los documentos del PDA activan una fecha límite obligatoria de comentarios de al menos 45 días (Suffolk Downs es de 90 días). Para aprobar un PDA, el Director de la BPDA debe emitir una "Certificación de Consistencia.”

Después del período de comentarios, la BPDA tiene tres opciones: aprobar el plan, aprobar condicionalmente el plan o rechazar el plan. Si el Director de la BPDA lo apoya, el PDA se somete a votación en la junta de BPDA y en la Comisión de Zonificación. Los Servicios de Inspección no puede emitir permisos de construcción hasta que todo esto y la revisión del diseño del proyecto hayan sido aprobados. Si se proponen cambios sustanciales más adelante, se regresan a la junta de la BPDA y a la Comisión de Zonificación. Todo el proceso del PDA se rige por la Sección 80-C del código de zonificación y por una política de la BPDA del 2014.

¿Cuáles son los criterios de la ciudad para la aprobación de Áreas de Desarrollo Planificado?

Hay cinco criterios básicos para la aprobación de un PDA, que se pueden resumir como:

  • El PDA coincide con los requisitos básicos de la zonificación, por ejemplo, la densidad de desarrollo. También se requiere que un PDA sea permitido en el área y que se ajuste geográficamente a su distrito o vecindario.
  • El PDA cumple con los beneficios públicos y otros criterios requeridos por la zonificación subyacente.
  • Finalmente, el PDA en su totalidad no debe ser perjudicial para el vecindario ni perjudicial para el bienestar público,tomando en consideración todos los beneficios y negativos.

¿Se pueden hacer cambios después de que se apruebe el PDA?

Sí. Las modificaciones sustanciales del PDA deben ser aprobadas por dos entidades públicas, la junta de la BPDA y la Comisión de Zonificación, y estos cambios requieren reuniones públicas y un voto público. En la mayoría de los casos, estos cambios son menores, como permitir el espacio de oficinas en una unidad de planta baja zonificada para la venta. Sin embargo, se podrían realizar cambios a los beneficios públicos que no están asegurados en acuerdos separados. Además, la junta de la BPDA puede realizar algunos cambios específicos a los edificios individuales, como el ajuste de la mezcla de unidades o los niveles de asequibilidad, sin la Comisión de Zonificación.

¿Hay un precedente para PDA de esta escala? ¿O de cambios significativos en un PDA?

Sí, aunque Suffolk Downs es más grande. El desarrollo de Seaport Square en el sur de Boston es una oportunidad de aprendizaje relevante tanto por su tamaño como por sus cambios a lo largo del tiempo. Desafortunadamente, los beneficios públicos, como los grandes espacios abiertos y los espacios cívicos, se eliminaron posteriormente mediante una enmienda. Un gráfico del residente de Fort Point, Steve Hollinger, encapsula el cambio.

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¿Hay manera de garantizar que los beneficios que me importan no se puedan enmendar o eliminar?

Sí, hay varios. Primero, el PDA establece ciertas reglas básicas e indica un proceso de enmienda. Actualmente, estos están especificados en la página 13 del Plan Maestro. Más allá de eso, el proceso de revisión del desarrollo incluirá varios otros acuerdos vinculantes entre la Ciudad de Boston y HYM. Además, ciertas restricciones pueden ser puestas en los títulos de algunas o todas las propiedades en Suffolk Downs. Por ejemplo, las restricciones de título podrían garantizar la asequibilidad o asegurar que se conserve el espacio abierto. En 5-6 Necco Court, el sitio que General Electric puso a la venta, una restricción del título de propiedad garantiza que el espacio abierto permanecerá durante 95 años, independientemente de quién sea el propietario del sitio. Las entidades públicas o privadas pueden "mantener" la restricción.

¿Qué otros procesos seguirán si se aprueba el PDA?

Los edificios individuales en el sitio deben pasar por la Revisión del Artículo 80 tal como se proponen, y el sitio de Suffolk Downs también pasa por la revisión del diseño en la Comisión de Diseño Cívico de Boston.

¿Puede aclarar el papel de la Autoridad de Reurbanización de Boston en este proceso?

La BPDA desempeña múltiples funciones: planificación del vecindario, promoción del desarrollo, negociación de beneficios, redacción de zonas y aseguramiento del cumplimiento con cosas como la Política de Empleos para Residentes de Boston. Debido a que la junta de la BPDA debe votar sobre el PDA, la agencia tiene un nivel de autoridad reguladora y es responsable en última instancia de garantizar que el proyecto sea bueno para Boston. Un plan que avance debe apoyar otros objetivos de la ciudad, como prevenir el desplazamiento y reducir las emisiones de gases.

¿Qué tipo de acuerdos hará Boston con HYM?

Hay varios acuerdos que las agencias de la Ciudad, la BPDA y el Desarrollador deben hacer para cumplir con el código de zonificación actual. La ciudad puede hacer otros acuerdos, que podrían incluir desde beneficios públicos hasta un calendario de pagos de impuestos. Algunos elementos que van a la junta de la BPDA se presentan con una nota detallada para una votación y luego se incluyen en compromisos legales separados.

Los acuerdos a través del proceso de desarrollo incluyen:

Acuerdo de Cooperación (con la BPDA, puede incluir otras agencias) - El Acuerdo de Cooperación es un acuerdo legal firmado por la BPDA y un desarrollador después de la finalización del proceso de revisión del Artículo 80. El Acuerdo de Cooperación detalla los beneficios públicos y la mitigación que proporcionará el proyecto. Si se lleva a cabo el proceso habitual, el Grupo Asesor de Impacto (IAG) del proyecto recibe un período de revisión de 15 días después del acuerdo final.

Acuerdo de vivienda asequible (con la BPDA): estos acuerdos aclaran cómo el proyecto cumplirá con las pautas de asequibilidad de la ciudad (1) en todo el sitio y (2) dentro de cada desarrollo.

Política de empleos para residentes de Boston (con la BPDA): este acuerdo aclara que el proyecto cumple con la política de la ciudad de emplear ciertos porcentajes de residentes, mujeres y personas de color en los trabajos de construcción.

Proyecto de Impacto de Desarrollo (DIP / linkage, con la BPDA) - Aclara cómo el proyecto pagará los fondos de vivienda y empleo requeridos por la ciudad. En algunos casos, estos acuerdos pueden tratar de hacer coincidir los fondos de empleos con el empleo real creado en el sitio.

Plan de acceso al transporte y Acuerdo maestro de mejora de transporte (con el Departamento de Transporte de Boston): estos acuerdos se ocupan de la gestión del tráfico; estacionamiento; gestión y seguimiento de la construcción y compromisos de beneficios públicos asociados.

updated: 5 months ago